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欧亚国际调研:面对人均3000元左右的收入,三四线城

2019-06-16 18:51:09 310
欧亚国际调研:面对三四线城市人均3000元左右的收入,高房价还能撑多久?
欧亚国际调研:面对人均3000元左右的收入,三四线城(图1)


在楼市调控持续深入的影响下,我们的房地产市场迎来了前所未有的变化,经过两年时间一二线城市房价从降温开始进入理性的发展通道,虽然从今年开始一些一二线城市房价出现了回暖的现象,但是笔者认为这种现象不能称之为“反弹”,而更应该理解为楼市修复过后的正常发展,房价涨跌不代表楼市出现了问题,大涨大跌才代表楼市发展不合理,调控楼市并不是打压楼市,我们要的就是让楼市能够合理健康的发展,而部分一二线城市也确实有楼市发展的硬实力,毕竟经济水平、收入水平等更强。

虽然到现在为止,很多人依然不愿意相信三四线城市房价不合理,但是这种不合理也是现实存在的,因为无论是从现在还是未来,大部分三四线城市楼市都很难支撑起高房价。从今年开始多地就开始下调了棚改目标优化了安置策略,部分地区下调幅度达到了50%以上,那么投资者就很难对三四线城市房价有可操控的空间,短时间制造排队抢房的假象只能顶一时之需,长时间下来他们自己也将被牢牢的套在三四线城市里。

欧亚国际调研:面对人均3000元左右的收入,三四线城(图2)
最近两年三四线城市房价上涨就让人有些摸不着头脑了,因为无论怎么看大部分三四线城市楼市都不具备很快的房价上涨能力,从经济、产业、人口、需求等等各方面你都很难认为三四线城市房价能涨到如今的七八千元乃至上万元每平米,要知道这些城市楼市前些年是很少有炒房者或品牌开发商青睐的,因为市场潜力不大无法达到他们的投资预期,更多的投资者主要还是来自于当地一些中小型开发商。

楼市投资有句投资名言,叫“短期看金融、中期看土地,长期看人口”。足以看出能够支撑一个城市楼市长期发展的只有人口,而人口对于三四线城市来说恰好是短板,我们清楚现在中国城市之间人口呈现这样的流动关系,那就是农村人口流入三四线城市,农村+三四线城市人口流入二线城市,农村+二三四线城市人口流入一线城市,对于三四线城市来说他们所能吸引的区域人口只有农村人口,但是城市本身又要面临一二线城市的竞争,而实际情况就是农村流入三四线城市的人口赶不上其城市流出的人口。

人口为什么会朝着一线乃至二线城市流入,无非是更广的就业机会和更高的收入水平,三四线城市工资大家都比较清楚,大部分收入都在两三千元左右,而且就业岗位非常窄,一些做互联网、软件科技等行业几乎在三四线城市找不到可观的工作机会,所以很多人毕业之后没有想过回到三四线城市,而是直奔一二线城市,三四线城市人口的流出就无法避免。
欧亚国际调研:面对人均3000元左右的收入,三四线城(图3)

今年棚改目标降低了,从短期来说炒房者操控楼市的根本因素没有了,房价上涨的动力正在逐渐消失,而从长期来看大部分三四线城市人口都会呈现流出的状态,没有人口需求作为楼市动力房价将不升反降,今年我们可以看到很多三四线城市涨幅方面已经明显放缓,笔者认为这只是降温的前兆,后期当地的炒房者为了回笼资金肯定会或多或少的开始降价促销。